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社区物业管理对策

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  一、强化社区党组织服务功能,探索业主自治管理模式

  南通市濠东社区星宇小区,是上世纪90年代建设的仅6幢住宅楼的老小区,规模小,成本高,收费率低,服务了6年的物业管理公司无法承担亏损,提出“辞呈”,业主委员会顺应业主的自主选择,走上了自治之路。社区党委配合业主大会按照“民主选举,民主决策,民主管理,民主监督”的民主管理模式,充分发挥社区党组织的领导核心作用,强化社区党组织服务功能,指导、帮助和监督业主委员会进行自治管理。首先,完善业主委员会的组织机构,与原物业公司妥善办理移交接管工作。建立16人的楼道业主代表,业主委员会委员从5人增加至7人,社区“莲宇”党支部书记理明被推选为业委会主任,他将党组织的工作方式引进业主自治组织,充分发挥党员的先锋模范带头作用,将支部党员的“定责上岗”活动落实到行动中,把年纪较轻、有能力和自愿为大家服务的党员作为志愿者,纳入业主委员会和楼道组长队伍。其次,业主委员会合理定位,稳定大局。由于党员和党支部干部的加入,业主委员会成员的整体素质大幅提高,业主委员会成员和党员业主的义务劳动使得小区管理成本下降,按照业主急需管理项目设置的管理费用比市场正常的物业管理费低,收费水平大幅降低。在此基础上,业主委员会做好了进一步的宣传工作,得到实惠的业主缴费意识也进一步加强,物业管理收费率达90%以上。目前,该小区业主委员会计划通过业主大会讨论,用节余资金建设安全防范设施,添置必要的器材,增加物业管理服务内容,从而逐步提高居住品质。第三,社区党委严格指导监督,帮助业主解决管理难题。社区党委要求业主委员会的党员委员和党员业主将做好小区业主自治工作,作为为民办实事工程,充分发挥党员的表率作用,调动全体业主积极性,做到全员参与,共同管理。与此同时,社区党委将服务重点放在解决小区的疑难问题上,比如,与小区毗邻的一家外资企业的环境污染问题,经业主委员会通过社区党委出面与企业党组织进行沟通,最终达成协议,化解了多年的纠纷获得小区业主的拥护。“社区扶持、支部撑腰、行业指导、业主自治”是物业管理的一种探讨模式,星宇小区业主的选择具有一定的代表性,由于党员的加入,社区党委及时协调、适时监督,星宇小区的业主自治一路走来,正在构建和谐的居住环境。

  二、启动大调解工作机制,创新社区物业管理

  大调解工作是社区平安创建工作的重点内容,社区启动了区域大调解工作机制,即由公安、司法、规划、物业公司、社区业主委员会共同参与成立调解委员会,对社区内建设、物业管理、邻里纠纷等事项进行协调,有效地维护了社区物业管理区域的平安稳定。同时,在社区开展物业管理、业主委员会、物业公司“三位一体”工作模式的尝试,创建了物业管理的新模式,得到业主认可。南通市濠景园社区有8个小区,为了落实《共建和谐住宅小区实施意见》,社区充分利用辖区企事业单位党组织这一资源,创新机制,以“共驻、共建、共创”为指导思想,建立社区党建联席会,由社区党总支书记为主席,辖区单位党组织负责及业主委员会中的党员为成员,将社区内党组织及物业公司、业主委员会中的党员紧密地凝聚在一起。充分发挥社区内党组织的政治工作优势,开展保持共产党员先进性教育及社会主义荣辱观教育,用新理论破解新难题,用新举措开创新局面,充分释放社区特别是物业公司和业主委员会内党员的活力和潜力。如社区方大花苑24楼603室不慎失火后,全社区党员们带头掏钱捐款,在党员集体感召下,周围群众也积极响应,社区共建氛围空前热烈,党员的号召力、凝聚力得到一次全面提升。随着物质文明的进步,精神文化的诉求越来越成为人们关注的重要方面。通过大调解工作机制,开展了社区党组织与业主委员会联手打造文化社区的工作。如社区党总支经常组织辖区单位与小区业主共同进行文化联谊活动,开展“八十分”比赛、拔河比赛、乒乓球赛及读书知识竞赛等。2006年,社区党总支组织了城山路一条街的军民读书知识竞赛活动,有驻区单位工会代表队、物业管理公司代表队、业主委员会代表队、工商局代表队及武警战士代表队参加,是一场别开生面的文化聚餐,丰富了群众的文化知识,提升了群众的思想内涵,促进了社区“三个文明”建设,为打造社区党建新模式探出了行之有效的新路子。

  三、社区党委搭台,业主委员会唱戏

  社区党委对社区人才的情况有较好的了解,这也就决定了社区党委在牵头组建业主委员会筹备组的时候,可以有的放矢,将社区退休干部、党员、教师、法律工作者等推荐出来,特别是在筹备和选举业主委员会的时候,他们全部公正无私,选举出的业主委员会委员素质高、能力强、干劲足。华迪小区占地4万平方米,是一个典型的小巧玲珑的封闭式纯商品房住宅小区,业主整体素质较高,然而,开发企业自建自管的特征也十分明显,在开发过程中的一些后遗症波及到物业管理环节,物业管理公司服务至2005年底“告退”。当时,业主委员会组织涣散,人心凌乱。关键时候,社区党委伸出援助之手,多次与房管局会商解决的办法,在行业主管部门的帮助与指导下,业主委员会重新组建起来,并利用社区资源组织业主代表,建立了业主代表大会议事制度,为业主委员会开展工作创建了一个施展的平台。华迪小区业主委员会成立后,通过收缴临时管理费用,自行管理小区4个月,在处理小区物业管理用房、维修资金等一系列问题,以及与建设单位、前物业公司的利益纠纷时,也都十分妥当。经4个月的理论与实践的摸索,业主委员会找到了一套适合本区域的物业管理思路。之后,小区通过招标的方式顺利选聘了一家中等规模的物业管理公司为小区提供管理服务。正是体会到没有物业管理的艰辛、收费难的苦恼,在新的物业管理公司入驻后,业主委员会主动协助物业管理公司收取物业服务费用。2006年小区的物业管理费收缴率达到94%。今天,小区的环境优美,秩序井然,业主也生活得和谐安逸。

  四、居委会主任兼任业主委员会主任,业主自治、居民自治齐头并进

  万象东园是1995年竣工入住的旧城改造小区,10年的时间推移,让这个“旧貌换新颜”的改善型住宅区演变成半新半旧的“老小区”,小区的一些房子进入了二手房市场交易,业主频繁更换,原先的业主委员会已人员不齐,组织涣散,无法开展工作。2005年3月,在社区、房管局牵头和指导下,新一届的业主委员会顺利产生,经过业主民意选举,一名社区退休党员、居民组长当选业主委员会主任,现任社区居委会主任当选为业主委员会副主任。新一届业主委员会因为有了居委会主任的兼任,工作的制度化、规范化得到提高,业主委员会的可信度和凝聚力也大大加强。万象东园业主委员会换届后,成为了真正沟通业主与物业管理公司之间的桥梁,改变了过去居民依靠政府部门对住宅区进行管理的旧观念,充分发挥业主和居民的自主意识与能动性。业主委员会成立后,首先是建章立制,规范业主委员会的内部管理,实行轮流主持制,高效廉洁,民主管理;其次是沟通业主,做好业主利益的代言人,业主委员会不仅较好地协调了业主与物业公司之间的利益矛盾,还协助社区居委会解决一些社区纠纷;三是发挥社区党委优势,成立党员义务岗,将社区退休党员组织起来,戴上“党员义务岗”的红袖套,每天轮流在小区值勤,配合物业公司和居委会抓管小区安全防范工作;四是开展文化活动,不仅丰富小区内部的文化生活,还在社区组织文娱活动,为和谐家园增添了一道亮丽风景。南通市党建联建共建和谐住宅小区的活动刚刚起步,取得了一些成效。实践证明,物业管理是一个庞大的社会系统工程,涉及到全体社会成员,需要政府、党委、企业、业主等各方主体的整合与联动。中国这样一个人口众多,从计划经济转型的国家,物业管理完全推向市场,仅仅依靠行业的监督和指导,很难统领全局,必须依靠属地政府,依靠社区基层组织,用成熟的党建和社区管理模式,推进对业主委员会的建设和监管,充分发挥市场主体的作用,通过全社会的关注、支持和监督,形成一股综合力量,全面、稳定、和谐地推进。

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